Друзья
Оценка земли |
03.04.2012 16:27 |
С развитием рынка земельных отношений в Украине роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так - как без информации о стоимости земли невозможно успешное проведение трансакций с земельными участками. Вы безусловно хотите принимать экономически обоснованные решения и желаете располагать объективной информацией о стоимости интересующего земельного участка. Поэтому проведение оценки земли становится необходимостью.
Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земли учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством. Определение рыночной стоимости права аренды, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. Оценка земельного участка является непростой задачей. В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), подход остатка земли (учет затрат на земельные улучшения). Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования. При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее привлекательным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности его использования, однако, заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов. Доходный подход используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, т.е стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем. Подход остатка земли используется при оценке улучшенных земельных участков. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка. |